A inovação no procedimento de execução extrajudicial de crédito hipotecário introduzido pela lei 14.711/2023

 

Com a promulgação da Lei n. 14.711/2023 que instituiu o novo Marco Legal das Garantias, muitas alterações e inovações foram introduzidas. Dentre as novidades, destaca-se a possibilidade de realizar a execução de dívidas hipotecárias por meio de cartórios extrajudiciais.

O artigo 9º da referida Lei instituiu novo regramento no que diz respeito aos créditos garantidos por hipoteca, com exceção das operações de financiamento da atividade agropecuária, de modo a possibilitar a Execução Extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca por meio de intervenção cartorária. Constatado o descumprimento do negócio, a garantia hipotecária poderá ser executada junto ao registro de imóveis com intervenção do tabelião.

A previsão legal prevê a possibilidade dos cartórios extrajudiciais intermediarem a negociação de acordo entre credores e devedores, podendo até mesmo receber valores e realizar o repasse ao credor, bem como iniciar o procedimento de excussão extrajudicial de dívidas hipotecárias, com a realização de intimação do devedor para purgar a mora, busca e apreensão pelo oficial de registro e leilão público.    

A possibilidade de realização de execução extrajudicial de dívida hipotecária não se mostra inteiramente uma novidade, visto que já era prevista no Decreto-Lei 70/66, porém, restrita ao sistema financeiro de habitação e promovida pelo agente fiduciário da garantia. Agora, com a inovação legal promovida pela referida lei, a garantia hipotecária pode ser executada de forma extrajudicial, com intervenção do tabelião do registro de imóveis em que o bem está hipotecado.

Através dos referidos institutos, um ou mais bens do devedor vinculam-se ao pagamento da dívida. Não havendo o pagamento, inicia-se o procedimento de excussão da hipoteca por meio de intervenção cartorária.

Ressalta-se que, o procedimento de excussão da hipoteca tem seu marco inicial com a não purgação da mora no prazo de 15 dias úteis contados da intimação do devedor, o que implica na averbação na matrícula do imóvel, caracterizando o início do procedimento da excussão da garantia hipotecária por meio de leilão público.

Importante destacar que, um dos requisitos para que seja realizada a excussão extrajudicial em cartório, é da previsão contratual expressa do procedimento disposto no artigo 9º da Lei 14.711/2023 no contrato celebrado entre as partes, com menção ao teor dos §§ 1º a 10.

O procedimento instituído pela nova Lei 14.711/2023 trouxe maior autonomia aos particulares, que poderão ajustar a solução de conflitos criados por um negócio jurídico fora da esfera judicial.

Vitor Henrique Mainardes - Especialista em Direito Civil e Empresarial pela PUC/PR e advogado no escritório Alceu Machado, Sperb & Bonat Cordeiro Advocacia