ARTIGO: Como administrar o problema da inadimplência?

Orandyr Luz

A inadimplência, por mais que se tenha outros problemas igualmente sérios a serem tratados no âmbito da administração condominial, é (ou deveria ser) uma grande preocupação do síndico

Foto: Sidney Morais.

Ela pode tirar a estabilidade da gestão, e dificulta – quando não impede – a contratação de produtos e serviços indispensáveis à manutenção, além de propiciar atraso no pagamento de compromissos inadiáveis, como salários, encargos e benefícios, contas de água, luz e gás, para citar alguns, sujeitando o condomínio ao pagamento de multas e juros, quando não o corte no fornecimento desses importantes itens no nosso dia a dia.

Coloca em xeque o espírito colaborativo de que deve se revestir a convivência nesse tipo de moradia. Enquanto uns cumprem seu dever e pagam em dia a taxa mensal de condomínio, outros, não o fazendo, prejudicam a si próprios e aqueles, na medida em que obrigam a administração a rever a planilha de previsão orçamentária, readequando prioridades, renegociando contratos com parcelas vencidas ou vincendas, e finalmente, majorando a taxa para que as contas “fechem” no final do mês.

Mesmo que a gestão da inadimplência seja efetiva, eficaz e eficiente, é muito difícil mantê-la sob absoluto controle, de vez que as razões pelas quais a falta de pagamento da taxa de condomínio acontece são imponderáveis.

Especialmente nesse momento de crise por que o país ora atravessa: índice alto de desemprego, atividade econômica retraída, inflação alta, enfim, tudo colabora para agravar a conjuntura.

Constatado o fato no seu condomínio, senhor síndico, há que acompanhar de perto sua evolução, enviando carta de aviso, reiterando esse aviso algum tempo depois (duas a três semanas, conforme o caso, ou obedecendo ao disposto na convenção) e dando um ultimato ao devedor, chamando-o à mesa de negociação para se firmar um acordo. 

É sabido que a lei civil proíbe juros maiores que 1% (um por cento) ao mês, se a convenção não dispuser diferentemente.

Espere aí! Explique melhor.

Vamos lá. Se a convenção do condomínio não disciplinar a questão dos juros moratórios, segundo o parágrafo primeiro do art. 1.336 do código civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito a um por cento de juros ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

O que não impede de se promover, observando-se o quórum necessário, alteração na convenção. Nosso Judiciário, por exemplo, não considerou abusiva a cobrança de 0,33% de juros ao dia, ou 9,9% ao mês!

Outras providências também podem ser tomadas, como a correta divulgação dos inadimplentes nos documentos de circulação restrita aos condôminos, como os balancetes que acompanham os boletos mensais, as pastas de prestação de contas, ou o sítio do condomínio na internet, cujo acesso seja controlado por senha.

Há, também, a boa notícia, não tão recente assim, de que não é mais ilegal proibir o devedor de utilizar certas instalações da área comum, a exemplo do salão de festas ou até o gerador.

E, claro, o desconto pontualidade. Decisões judiciais e acórdãos recentes legitimam a adoção desta prática, que antes era considerada como ‘multa disfarçada’.

Em qualquer caso, prezado síndico, ao adotar essas posturas em seu condomínio há um detalhe muito importante: previamente, submeta à aprovação em assembleia – edital de convocação bem elaborado e ordens do dia específicas. (Talvez aqui seja a hora de consultar um especialista).

A última providência, a ser evitada enquanto existir possiblidade de acordo, mais vantajoso para ambos, é a ação judicial de cobrança.

Com a entrada em vigor da lei 13.105 no dia 18 de março de 2016, o novo CPC – código de processo civil –, o mercado de administração de condomínios ficou em polvorosa, com a expectativa de ver a questão da inadimplência varrida do cenário condominial. 

Sem entrar no juridiquês, sob o CPC anterior, o condomínio tinha que, antes, entrar com uma ação, denominada de conhecimento, para que as cotas em aberto fossem reconhecidas como título extrajudicial, para depois se passar à execução propriamente dita.

Agora, a nova lei acolheu as contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio – regularmente aprovadas em assembleia, isto é, comprovadas documentalmente – no rol dos títulos executivos extrajudiciais, o que significa que, caracterizada a inadimplência, basta o condomínio entrar com a competente ação de execução.

Mas, vamos pôr os pingos nos ‘is’. Sem dúvida o tempo envolvido nesse tipo de ação reduziu bastante: citado o devedor, ele tem três dias para quitar o débito ou apresentar sua defesa, o que não significa, absolutamente, que a questão seja resolvida nesses três dias, ou que o imóvel seja penhorado nesse prazo.

Finalmente, é muito importante que o síndico perceba que o condomínio não pode prescindir de suas receitas, e que ele não tem respaldo legal para conceder descontos ou isenções, e ainda, outro detalhe que às vezes não é observado é que acordo firmado não cessa a inadimplência, significa apenas uma expectativa de quitação, ou seja, quando houver parcelamento apenas quando for paga a última parcela é que cessa a inadimplência, momento em que é possível a emissão da respectiva certidão negativa de débitos condominiais.

(*) Orandyr Luz é especialista em Direito Condominial, MBA em Direito Imobiliário, autor dos livros “Evolução Histórica do Condomínio Edilício” e “O condomínio daquela rua”, autor e editor do blog “Condominium” (http://condoreflexoes.com), consultor, palestrante e articulista em gestão condominial. Contato: orandyrluz@yahoo.com.br.